Predať byt sám alebo cez realitku? Čo to reálne stojí a kedy sa to oplatí

Skutočný rozdiel medzi predajom cez realitnú kanceláriu a predajom vo vlastnej réžii nie je v tom, koľko zaplatíte. Je v tom, kedy to zaplatíte, z čoho a kto nesie riziko, keď sa niečo pokazí.

Fotografujem nehnuteľnosti a robím virtuálne prehliadky pre realitné kancelárie aj pre ľudí, ktorí predávajú sami, a jeden byt som sám predával. Nižšie je pohľad z oboch strán — s číslami, ktoré sa dajú overiť, a bez tvrdenia, že jedna cesta je správna pre všetkých.

1Koľko stojí predaj bytu: príklad za 200 000 €

Beriem bežný byt s výmerou okolo 60 m² v Košiciach — pri priemerných cenách, ktoré Národná banka Slovenska uvádza za rok 2026, to vychádza zhruba na 200 000 €.

Asistovaný predaj za fixný poplatok rozoberám v 7. kapitole.

K provízii jedna poznámka: na Slovensku neexistuje nezávislý prieskum, koľko si realitné kancelárie účtujú. Rozpätie 3 až 5 % uvádzajú kancelárie samy, pri lacnejších nehnuteľnostiach mávajú fixné minimum 1 500 až 3 000 €. Sú aj kancelárie s províziou 2 %, v ktorej je zahrnutý advokát aj kataster. K číslu treba vždy pripočítať 23 % DPH — 4 % sú v skutočnosti 4,92 %.

A k nákladom samopredaja: znalecký posudok pre banku platí kupujúci, nie vy. V tabuľke preto nie je.

2Kedy platíte: realitka až z predaja, samopredaj vopred

Toto je vec, ktorú v porovnaniach nikto nepíše, a pritom rozhoduje.

Pri predaji cez realitku nezaplatíte nič, kým nemáte peniaze z predaja. Provízia sa odpočíta z kúpnej ceny. Vaša hotovosť sa nemení.

Pri samopredaji je to naopak. Fotografie a inzerciu platíte, keď byt ešte nikto nevidel. Advokáta platíte, keď máte kupujúceho, ale ešte nie peniaze. Kataster a úschovu platíte pri podpise. Všetko z vlastného vrecka, všetko predtým, než vám niečo príde.

Úspora oproti provízii je reálna — pri byte za 200 000 € ide o šesť- až jedenásťtisíc eur. Ale je to úspora, ktorá príde až na konci, a náklady, ktoré idú hneď. Kto nemá na začiatku tisíc až tisícpäťsto eur voľných, pre toho je samopredaj drahší, aj keď je lacnejší.

3Predaj bytu bez realitky v praxi: čo ma prekvapilo

Byt som predával sám a čakal som, že najťažšie bude nájsť kupujúceho. Nebolo. Najťažšie bolo všetko okolo toho.

Volali realitky. Nie záujemcovia — realitné kancelárie, ktoré videli inzerát od súkromnej osoby a chceli byt dostať do svojej ponuky. Niektoré slušne, iné tak, že som prestal dvíhať neznáme čísla. Magazín najväčšieho realitného portálu k tomu uvádza tridsať telefonátov denne, z toho dvadsaťpäť od realitiek. Nepočítal som si to, ale sedí to.

Ľudia si dohodli obhliadku a neprišli. Bez odvolania, bez správy. Alebo prišli, potvrdili, že byt berú — a potom už neodpovedali. Alebo si inzerát poriadne neprečítali a na obhliadke zistili, že hľadajú niečo iné.

A jedna vec, ktorá sa stala kolegovi. Prišli mu na obhliadku ľudia a chceli, aby podpísal „záznam o obhliadke“. V texte bolo malým písmom, že ak byt predá týmto záujemcom, predáva ho cez ich realitnú kanceláriu a platí províziu. Nebol to záznam, bola to sprostredkovateľská zmluva. Nepodpisujte na obhliadke nič — obhliadka sa nepotvrdzuje podpisom. Ak vám niekto papier podsúva, prečítajte si ho doma a bez ponáhľania.

Najväčšia chyba, ktorú som pritom robil, bola táto: predpokladal som, že ľudia budú konať tak, ako by som konal ja. Že keď niekto povie, že príde, tak príde. Realitná kancelária nepredáva len byt. Predáva aj to, že tieto telefonáty a tieto obhliadky absolvuje niekto iný než vy. Keď to počítate ako čas a nervy, provízia vyzerá inak než na papieri.

4Čo má provízia obsahovať — a čo si za ňu pýtať

Práve preto má provízia zmysel — ale len vtedy, keď za ňu dostanete skutočnú prácu. Nechcem, aby z tohto článku vyplynulo, že realitky sú drahé. Chcem, aby ste vedeli, za čo platíte, a vedeli si to overiť. Toto je minimum, ktoré si pýtajte:

• Cenu podľa trhu, nie podľa vašich očakávaní. Maklér, ktorý vám bez argumentov odsúhlasí cenu, akú chcete, vám robí medvediu službu. (Dôvody som rozobral v článku Prečo sa byt nepredáva.)
• Filter záujemcov. Telefonáty, overenie financovania, obhliadky — to je práve tá práca z predchádzajúcej kapitoly.
• Zmluvy pripravené advokátom, nie zo vzoru z internetu.
• Úschovu kúpnej ceny — u notára, v banke alebo u advokáta. Nikdy nie priamo na účet niekoho zo strán.
• Návrh na vklad do katastra a kontrolu, že prešiel.
• Prezentáciu, ktorá nehnuteľnosť predá — profesionálne fotografie, pôdorys, prípadne virtuálnu prehliadku. Ak vám maklér príde odfotiť byt telefónom, platíte za niečo, čo nedostávate.

Ak niečo z toho v ponuke chýba, opýtajte sa prečo. Dobrý maklér vám odpovie vecne. A s kanceláriou podpíšte písomnú zmluvu, v ktorej je výška provízie a zoznam toho, čo za ňu dostanete. Seriózna kancelária ju navrhne sama — je to jej ochrana rovnako ako vaša.

5Kde samopredajca naozaj prichádza o peniaze

Nie v provízii. V zmluvách.

Najčastejším miestom, kde sa to pokazí, je rezervačná zmluva — dokument, ktorý podpisujete v eufórii, že máte kupujúceho. Zo vzoru z internetu býva napísaná tak, že chráni toho, kto ju stiahol, a nie vás. Štyri veci, ktoré v nej ako predávajúci musíte mať:

1. Zálohu v úschove, nie na vašom účte. Znie to výhodne, keď vám peniaze prídu hneď. Keď sa obchod rozpadne, kupujúci ich od vás bude vymáhať — a súd to spravidla vyhrá. Úschova chráni obe strany a kupujúci, ktorý sa cíti bezpečne, od stola neodchádza.
2. Jasne napísané, čo sa stane, keď banka kupujúcemu neschváli úver. Či záloha prepadne vo váš prospech, alebo sa vracia — a dokedy. Bez toho sa hádate o tisíce eur v momente, keď byt stojí a ďalší záujemcovia odišli.
3. Lehotu na podpis kúpnej zmluvy. Rezervácia bez termínu je rezervácia navždy. Kupujúci si medzitým pozerá ďalšie byty a vy nemôžete predávať.
4. Zmluvnú pokutu na obe strany, nie len na vás. Vzory z internetu často zaväzujú len predávajúceho — kupujúci môže odstúpiť bez následkov, vy nie.

Advokát, ktorý vám rezervačnú aj kúpnu zmluvu pripraví a podá návrh na kataster elektronicky, stojí 200 až 500 €. Elektronické podanie cez advokáta má navyše polovičný správny poplatok (50 € namiesto 100 €) a kratšiu lehotu na rozhodnutie — 20 dní namiesto 30. Jedna zle napísaná rezervačná zmluva môže stáť viac než celá provízia. Toto nie je miesto, kde sa má šetriť.

6Kedy sa samopredaj oplatí — a kedy nie

Ak máte väčšinu z ľavého stĺpca, samopredaj má šancu. Ak väčšinu z pravého, ušetríte si nervy aj peniaze, keď to dáte kancelárii.

Posledný riadok je dôležitejší, než vyzerá. Samopredaj trvá dlhšie — nie preto, že by ste boli horší než maklér, ale preto, že máte iné zamestnanie a robíte to popri ňom.

7Tretia cesta: asistovaný predaj za fixný poplatok

Medzi realitkou a samopredajom vznikla za posledné roky tretia možnosť: asistovaný predaj za fixný poplatok. Za stovky eur dostanete inzerciu na portáloch, zmluvy a návrh na kataster, niekedy aj organizovanie obhliadok. Provízia sa neplatí.

Čo v takom balíku spravidla nie je: fotografie, pôdorys, virtuálna prehliadka a stanovenie ceny. To si musíte zabezpečiť sami — a keďže práve to rozhoduje o tom, či inzerát niekto vôbec otvorí, nie je to detail.

Pre človeka, ktorý má čas a čistý list vlastníctva, ale nechce riešiť právnu stránku sám, je to rozumný stred.