Fotky, dron alebo virtuálna prehliadka? Čo sa pri ktorej nehnuteľnosti oplatí

Fotografujem a skenujem byty, domy a pozemky v Košiciach a na východnom Slovensku. Nižšie je to, čo o jednotlivých službách viem z praxe, vrátane prípadov, keď niektorú z nich neodporúčam.

1Fotografie sú minimum. Otázka je, aké fotografie

Fotografie dnes potrebuje každá nehnuteľnosť bez výnimky. Bez nich inzerát nikto neotvorí a platí to rovnako pre garsónku aj pre dom.

Rozdiel je v tom, odkiaľ fotografie pochádzajú. Snímky získané z virtuálnej prehliadky a snímky z fotoaparátu nie sú to isté — a nie je to otázka lepšieho a horšieho, ale otázka toho, čomu má fotografia slúžiť.

Zjednodušene: skener zachytáva priestor, fotoaparát zachytáva svetlo. Skener je určený na to, aby si v ňom kupujúci prešiel dispozíciu a odmeral vzdialenosti. Fotoaparát je určený na to, aby miestnosť vyzerala tak dobre, ako naozaj vyzerá — so svetlom, materiálmi a atmosférou.

Pri pôvodnom stave je krajšia fotografia problém, nie výhoda

Toto je poznatok, ktorý hovorí proti mojim vlastným záujmom, ale v praxi ho vidím opakovane.

Pri bytoch v pôvodnom stave a pri starších rekonštrukciách dokáže dobrá fotografia ukázať priestor lepšie, než pôsobí naživo. Znie to ako výhoda. V skutočnosti to znamená, že na obhliadku príde človek s očakávaním, ktoré nehnuteľnosť nesplní — a odíde sklamaný.

Nestratíte tým len jednu obhliadku. Stratíte čas na oboch stranách a záujemca si nehnuteľnosť zapamätá ako sklamanie, hoci objektívne nemala chybu. Preto pri pôvodnom stave nie je cieľom najkrajšia možná fotografia, ale fotografia, ktorá sľúbi presne to, čo nehnuteľnosť splní.

Pri zrekonštruovanej nehnuteľnosti je to naopak

Ak je byt pekne zrekonštruovaný, moderne zariadený a doladený doplnkami, snímky z prehliadky z neho nevytiahnu všetko, čo v ňom je. Vtedy sa investícia do profesionálnych fotografií vráti najviac — pretože práve tie detaily, materiály a svetlo sú dôvodom, prečo je nehnuteľnosť drahšia než porovnateľné ponuky v okolí.

2Dron: pri pozemkoch a domoch takmer vždy, pri bytoch výnimočne

Letecké zábery používam štandardne pri pozemkoch a rodinných domoch, a to z dvoch dôvodov.

Prvým je hranica pozemku. Zo zeme sa nedá ukázať, kde parcela začína a kde končí, ani ako je veľká v porovnaní s domom. Z výšky sa dá zakresliť priamo do záberu a kupujúci to pochopí za sekundu.

Druhým dôvodom je perspektíva. Ako ľudia sa na svet pozeráme zo zeme, takže pohľad zhora je niečo, čo v bežnom živote nevidíme — a práve preto zaujme okamžite. V inzeráte plnom fotografií z úrovne očí je letecký záber prvá vec, na ktorej sa oko zastaví.

Kedy dron neodporúčam

Zarastený pozemok. Ak je parcela zarastená stromami, z výšky uvidíte koruny a nič iné. Nehnuteľnosť samotná ostane skrytá a záber nepovie nič — vtedy je lepšie letecké zábery vynechať a odfotografovať pozemok zo zeme.

Zima. Toto je vec, ktorú ľudia podceňujú najviac. Na jar, v lete a na jeseň sú letecké zábery farebné a priestor pôsobí živo. V zime je slnko nízke, svetlo slabé a celý záber sivý — a ten pocit sa prenesie na nehnuteľnosť, hoci s ňou nemá nič spoločné. K tomu treba pripočítať prevádzkové obmedzenia: pri mraze a silnejšom vetre sa nelieta.

Bežný byt v paneláku. Pri bytoch má dron zmysel len vtedy, keď má čo povedať:

• zaujímavá lokalita — blízkosť lesa, rieky, centra alebo výhľad, ktorý z okna nie je vidieť celý
• pekne zrekonštruovaná bytovka alebo novostavba, ktorá sa má čím pochváliť
• občianska vybavenosť — do leteckého záberu sa dajú zakresliť piny s obchodmi, školami, škôlkami a zastávkami MHD. Toto je najpraktickejšie využitie dronu pri byte, pretože kupujúci nekupuje len byt, ale aj to, čo má v okolí do desiatich minút pešo

3Virtuálna prehliadka: takmer vždy, aj pri malých bytoch

Virtuálnu prehliadku robím pri všetkých typoch nehnuteľností. Dôvod nie je v tom, že vyzerá moderne, ale v tom, čo umožní kupujúcemu urobiť.

Kupujúci v nej pochopí dispozíciu. Z fotografií si človek poskladá jednotlivé miestnosti, ale nie to, ako na seba nadväzujú — kde sú dvere, ktorým smerom sa z chodby ide do kuchyne a či sa dá izbou prejsť, alebo je slepá. V prehliadke sa bytom prejde a zorientuje sa v ňom podobne, ako keby v ňom stál.

K tomu si vie overiť aj rozmery — či sa mu do izby zmestí gauč, ktorý má doma, alebo či prejde skriňa dverami. To je informácia, ktorú mu fotografia nedá nikdy.

Dôsledok je ten, že na obhliadku príde menej ľudí — ale prídu tí, ktorým byt sadol aj dispozíciou. Pre predávajúceho je to úspora času, nie strata záujemcov.

Aj pri garsónke a pri pozemku

Pri garsónke, kde je jedna miestnosť s toaletou, ju časť klientov vynecháva a je to pochopiteľné. Napriek tomu mám klientov, ktorí ju robia aj tam — a majú pravdu v jednom: aj pri jednej miestnosti si človek vie z prehliadky urobiť lepšiu predstavu o rozložení než z troch fotografií.

Pri samostatných pozemkoch sa prehliadka používa menej často, ale nie je pravda, že tam nemá zmysel. Nedávno som skenoval záhradu s malou chatkou v záhradkárskej lokalite — majiteľ chcel ukázať predovšetkým upravenú záhradu, nie stavbu. Prehliadka bola v tom prípade hlavná vec, ktorá nehnuteľnosť predávala.

Využitie, na ktoré sa zabúda: prenájom a záznam stavu

Pri prenájme má prehliadka ešte jednu funkciu, o ktorej sa nehovorí. Je to záznam stavu nehnuteľnosti k dátumu odovzdania.

Pre prenajímateľa, ktorý má viac bytov, je to samo osebe dôvod dať si prehliadku spraviť, aj keby nikdy nemala ísť do inzerátu.

4Video: len pri výnimočných nehnuteľnostiach

Video je z tohto zoznamu jediná služba, pri ktorej sa oplatí najskôr položiť si otázku, komu vlastne má slúžiť.

Video pracuje predovšetkým pre toho, kto nehnuteľnosť ponúka. Je to legitímne a funguje to: maklér, ktorý si buduje meno, sa potrebuje zviditeľniť, a video je na to najsilnejší nástroj, aký dnes existuje. Preto ho makléri na začiatku kariéry pridávajú takmer ku každej ponuke.

Makléri, ktorí sú na trhu dlhšie, ho nasadzujú cielenejšie — pri nehnuteľnostiach, ktoré majú potenciál zaujať širšie publikum, alebo tam, kde sa dá ukázať, ako by priestor mohol vyzerať po rekonštrukcii. To je podľa mňa správne rozdelenie, a nie preto, že by video nefungovalo, ale preto, že každý z týchto nástrojov slúži niekomu inému.

Virtuálna prehliadka pracuje pre toho, kto nehnuteľnosť zvažuje kúpiť. Video pracuje pre toho, kto ju predáva. Ak sa rozhodujete, či si ho zaplatiť, odpoveď je v tom, ktorá z týchto dvoch vecí je pre vás dnes dôležitejšia.

5Virtual staging: menej je viac

Virtuálne zariadenie interiéru — teda doplnenie zariadenia do fotografie prázdnej alebo pôvodnej miestnosti — je dnes vďaka novým nástrojom veľmi rozšírené. A má to svoju logiku: prázdna izba sa ťažko predstavuje a zariadená vyvolá emóciu.

Problém nastáva, keď je vizualizácií viac než skutočných fotografií. Stretávam sa s tým, že kupujúcim to začína prekážať, a majú pravdu — inzerát má ukazovať nehnuteľnosť, nie predstavu o nej.

Moje odporúčanie je konkrétne:

• jedna, maximálne dve vizualizácie na začiatku ako upútanie pozornosti
• pri každej z nich viditeľne uvedené, že ide o vizualizáciu
• hneď za nimi fotografie skutočného stavu, a to v prevahe

Takto použitý virtual staging pomáha. Použitý opačne — desať vizualizácií a tri reálne fotografie — kupujúceho odradí ešte predtým, než sa dostane k obhliadke, a vy stratíte dôveru, ktorú už späť nezískate.

6Kedy nemá zmysel takmer nič

Pri garáži, pivnici, malej kancelárii alebo podobne malom priestore stačia fotografie a nič viac. Prehliadka tam nemá čo ukázať a dron nemá čo snímať.

Výnimka je jediná: ak je taký priestor súčasťou väčšieho celku — garáž pri dome, pivnica k bytu — vtedy patrí do prehliadky spolu so zvyškom, pretože kupujúci chce vidieť aj to, čo kupuje navyše.

Zhrnutie: čo sa oplatí pri ktorej nehnuteľnosti